先是给予否定，后来又加以肯定，最高人民法院关于抵押房产处置的司法解释似乎玩了一次“折返跑”。
　　高院在2005年1月1日开始实施《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释，明确规定“唯一住房不得拍卖”。而在实施不到一年，于2005年12月21日起实行的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》又明确：“唯一住房，也可拍卖”。
　　江苏省苏州市虎丘人民法院的首例唯一住房拍卖案，就经历了这次“折返跑”——从无法执行到最后被判强制拍卖。作为新司法解释实施后的首个案例，其现实意义尤为深远。
　　对此，招商银行上海分行某支行房贷业务负责人崔涛指出，高院最新司法解释关于唯一住房处置细则出台，银行的房贷风险将得以降低，这对银行来说无疑是重振房贷业务的好消息，因为对于新的司法解释杜绝了恶意欠供的漏洞，对于“老赖”来说，将是一个严厉的警告。
　　
　　首例唯一住房拍卖案判强拍
　　
　　2005年6月，苏州虎丘人民法院张法官接到一个民事案件。苏州东港新村村民徐刚因拖欠银行个人消费额度贷款本息共计8．6万元，而被银行告上法庭。银行要求查封抵押标的物，并强制拍卖偿还欠款。
　　在张法官看来，这是一个非常简单的民事案件。因此，虎五区法院很快就作出判决，判处徐刚归还银行借款，如徐刚不履行债务，原告(即银行)有权将徐强设定为抵押物的房屋出售或者拍卖，所得款项优先偿还贷款。
　　然而案件在进入执行程序后，却因为最高人民法院2005年初刚施行的一则司法解释而无法实施。一时案件陷入僵局，而银行的债权也无法兑现。
　　起因是最高院于2004年11月出台的一则关于法院在执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定。这一旨在保护债权人利益的同时适当保证债务人最低生活质量的司法解释已经于2005年1月1日起实施，其中第六条规定了“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
　　因为条款没有对何谓“所必需的居住房屋”作出详细的规定，人们自然而然地把它理解为“唯一的住房”。大家都认为，如果债务人除了一套自用住房外没有其他的财产，法院要强制执行就无能为力了。
　　徐刚用来作为贷款抵押的房屋，就是他的哥哥徐强夫妇的住宅，徐强以自住的房屋为弟弟徐强的消费贷款提供了抵押担保。而法院发现，53岁的徐刚是苏州市的一位低保户，每月仅收入600元，根本没有还债能力。而徐强亦表示无力代还借款。并且他所抵押的住房是仅有的一套自己全家居住的房子。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》该房屋属生活必需居住房屋，不能拍卖、变卖和抵押。案件到此无法得到执行，陷入僵局。
　　直到2005年12月21日，该案的执行才出现转机。这一天，最高法院公布了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，明确“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。
　　于是虎丘人民法院执行法官立即再次通知徐刚兄弟俩履行债务，然而两人还是没有行动。日前，虎丘法院按照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，依法裁定对徐强设定抵押的住房进行拍卖，并于同日通知其在6个月内主动腾空房屋，在宽限期届满后如仍未迁出的，法院将依法强制执行。自此，徐强夫妇成为苏州市第一例被法院裁定强制拍卖住房的当事人。
　　
　　最高院新旧解释
　　　
　　2004年11月4日高院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，曾让银行人士均倍感焦虑。该司法解释中第六条明确表示：从2005年1月1日起，在民事执行案件中，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
　　但是，什么是“生活所必需的居住房屋”?司法解释并未作明确的规定，在具体执行中遇到了困难。如果欠供者只有一套住房但又无力偿还贷款，银行只能向法院提出申请，进行查封但却无法拍卖，银行资金无法收回，房贷业务就会出现巨大风险。
　　另一方面，该司法解释无疑刺激了恶意欠供者的拖欠行为。工商银行上海分行的一位人士指出，一些恶意欠供者为了逃避债务，将另外的房产过户给无经济能力的父母亲，银行对这些欠供的房产不能处置，银行的房贷风险被无限放大。
　　面对此种情况，有关各方通过各种渠道向最高人民法院反映了意见。在2005年11月14日，最高人民法院出台了新的司法解释《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，作为对旧司法解释的一个补充。新的司法解释的实施，对于那些恶意拒还房贷的“老赖”，法院将变卖其居住的房屋以回收贷款。“该司法解释出台后，银行不再因为无法控制的风险而惜贷甚至停止房贷。”
　　然而，新的司法解释并没有漠视弱势群体的居住权，不但给了被执行人6个月的宽限期，还规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。对此，虎丘人民法院张法官表示，司法解释给出6个月的宽限期对银行来说也是好事，有了期限，就不会再出现房屋查封后拍卖却无限期拖下去的局面。
　　
　　新解释的解决方法
　　
　　既然唯一住房可以用来拍卖偿还欠款，那么失去住房的居民如何处理呢?
　　据了解，新司法解释对执行已设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。首先，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。只是要计收租金。租金则从拍卖款的多余部分进行扣除。
　　苏州首例唯一住房拍卖案就是用这种租赁的方法来解决的。虎丘人民法院根据最高院解释给予徐刚6个月的宽限期，如果宽限期后徐刚还没有偿还贷款的话，法院将强制拍卖徐强的房屋。由债权人(银行)按照苏州市人均住房面积的标准，租赁一套房屋供徐强一家居住，其中租金由房屋拍卖款中扣除。
　　比较普遍的做法是，债权人用拍卖被执行人住房后得到的钱，除去还债之外设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。但是，虎丘人民法院张法官告诉记者，被强制拍卖的房屋也要符合一定的条件，首先该处房产要有执行的价值，即拍卖所得要高于所欠债务，否则强制执行也没有必要。
　　“除了租赁，其实还可以用置换的方法来解决。”张法官给记者举了个例子，比如说债务人欠债20万元，他和家人住在一套价值100万元的大房子里，除此之外没有其他可执行的财产。申请执行人或者法院可以帮执行人在附近找一套面积较小的住房，面积超过最低标准即可。用这套住房置换被执行人所有的大房子，用所拍卖的钱偿还债务。这样既能解决债务纠纷，也保证了被执行人有房可住。
　　
　　新解释影响深远
　　
　　作为经常以债权人身份出现的银行，他们对最高院那则规定是反应最快的。旧解释颁布后，因为考虑到“唯一一套住房不得执行”后，自己的合法债权有可能无法实现。银行为降低风险，纷纷采取了不同方式进行了风险规避，其中最明显的举措就是提高房贷首付门槛以及加强对贷款人资信级别的考核。对此，崔涛透露，不少银行加大了对借款人家庭财务状况的审核，对恶意欠供的人员进行媒体曝光，并进行不良信用记嫉牡羌牵佣跋旄媒杩钊嗽谝屑湎低车男庞每ā⒔杩畹纳昵搿?
　　不光是银行方面等从这项规定中受益，普通市民在实现债权的时候也比以前容易得多。以往很多债权人因为找不到可以执行的财产，即使赢了官司也拿不到钱。现在只要债务人有超过最低标准的住房，法院就能通过拍卖执行。新标准加大了“老赖”们欠债的风险，也是从另一个侧面维护了市场经济的诚信体系。